離婚前に購入したマンションから元嫁の名義を外したいのですが

≪質問≫
主人が前の奥さんと離婚前に購入したマンションについてのご相談です。

マンションは主人が元奥さんと共に購入したもので共同名義、共同支払いにてローン（3500万円）で購入したものです。

5年前二人は協議離婚となり主人が一人で支払いを続けていました。
3年前私と結婚をし現在まで私と主人でローンを払っています。

名義変更をして、私と主人の名義にしたいのとローンの支払いも変更したいのですが、

3つの問題についてどの方法をとれば得か、具体的な例題+金額を教えてください。

1.税金について

2.マンション名義変更について

3.ローンの借り換えについて

尚、元嫁はマンションを購入してから1年間住んでいないので3000万の特別控除というのは受けられなさそうです

宜しくお願い致します。


≪回答≫

詳しい内容が把握できないため、具体的なアドバイスはできませんが、
まず、3000万円の特例ですが、これは、別れた元嫁さんが受けるもので、奥さまには関係ありません。

　購入価格　-　売却価格　-　減価償却分　-　諸経費　=　譲渡損益

で利益が出た場合に、この3000万円の特例を利用すれば、税金を納めなくてすむ
というものなので、売主が利用する特例です。

そこで、いただいた質問ですが、

1.税金について

これは何税についてでしょうか?上記でも述べましたが売却による所得税は先方が払うものなので、奥さまは支払う必要はありません。


2.マンション名義変更について

元嫁さんの名義を買い取る必要があります。現在の物件価格に持分をかけたものが売却価格になるでしょう。


3.ローンの借り換えについて

ローンの借り換えは、元嫁さんの持分をどのようにするかでしょう。
名義をご主人様一本にするのでしたら、ご主人様単独でのローンに借り換え、
奥さまの名義にされるのでしたら、奥さま名義の住宅ローンを借りなければなりません
。 また、後者の場合は、ご主人様の住宅ローンとの兼ね合いがございますので、現在お借入なされている、金融機関にご相談されてください。

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