離婚後のマンションの名義と住宅ローンについて

≪質問≫
去年の暮れにマンション入居。住宅ローンの残りが700万円。
離婚の話が出ています。
返済は主人、マンションは半々の名義です。離婚時の財産分与でローン残を支払い、名義を全て私名義にしたいのですが、可能でしょうか？何か税金等の負担がありますか。
もしくは、離婚前にローンを完済してもらい、名義を私にというのは可能ですか。婚姻期間20年以上の場合、名義変更が可能ということを知人に聞きました。ローン残を離婚前、離婚後に完済した場合の名義変更にかかわる税金関連、最良の方法をお聞かせください。


≪回答≫

婚姻20年以上のご夫婦を対象とした控除は、『贈与税の配偶者控除の特例』で、以下の用件を満たしていると、最大2000万円(基礎控除とあわせて2110万円まで)が非課税となります。

1)婚姻関係20年以上
　　　入籍してから20年以上が経っていること。内縁関係は認められません。

2)居住用不動産かその取得のための金銭
　　　マイホームか、あるいはマイホームの購入資金のいずれか

3)翌年3月15日までに住み、その後も住み続けること
　　　贈与を受けた翌年の3月15日までに住み、その後も住み続けなければなりません。

4)一生に一度の適用
　　　この特例は同一の配偶者からの贈与につき、一生に一度しか利用できない。
　　　(別の配偶者で用件を満たせば、利用は可能)

5)申告が必要
　　　特例を利用して贈与税が結果0円となったとしても、申告は必要


となります。
この特例を利用するときは、必ず離婚前に行ってください。
また、住宅ローンの一括返済は、名義の変更の前でも後でも大丈夫ですが、名義を変更するときにローンの担保設定を解除しておいたほうがいいので、できれば、先に完済してもらってから名義を変更してください。

上記の特例を利用しましたら、評価額2110万円以内の不動産の名義変更(持分が2分の1なので、全体評価が4220万円まで)には、贈与税がかからないことになります。

ただし、名義変更後に不動産取得税がかかります。
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