本日新聞のチラシをみていたところ、売主・販売提携・と書いており、注意書きには販売代理ですので仲介手数料はいりません。と書いてありました。
ただ、私が検討している建売住宅も販売会社は販売代理となっているのですが、仲介手数料を規定どおり（取引金額×3％＋6万円）を請求されています。
販売代理では仲介手数料は掛からないのですか？

販売代理への仲介手数料ですが、これはきちんと宅建業法で定められているわけではなく、今日の商い習慣で買主から手数料を取らない場合がほとんどです。
ただし、稀に買主からも仲介手数料をもらっている宅建業者もあるようです。

宅地建物取引業法の報酬を定めた条文には、『買主方より報酬を受ける場合にはその額と販売代理の依頼者からの報酬額との合計が業法で定めている手数料の２倍を超えてはならない』との事で代理の場合に相手方から報酬を得てはならないとする決まりは無いとのようです。

仲介業者を挟まない売主直売の物件では、確かに仲介手数料は必要としませんが、価格交渉や物件の調査、ローンの比較検討なども自分自身でしなければならないデメリットがあります。

マイホームを購入するにあたり、親ローンを組むことができそうですが、その場合はやはり住宅ローン控除は受けられないものですか？

親子間であっても利子をつけて返済すれば可能とききましたが、公正証書など必要としますか？

住宅ローン減税を受けるための必要要件のひとつに、
『住宅の新築や購入のため10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務』というのがありますが、これには 「親戚などからの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金」は除くとなっております。

そのため、今回のように親御様から借りられた住宅取得資金は、住宅ローン控除の対象外となっております。
(「親子間であっても利子をつけて返済、すれば可能」というのは贈与税の対象法のことだと思われます)

手頃な金額で完成済みの建売住宅の購入を考えていますが、契約して必要な処理が済んだら、すぐ入居するものなのですか？
仕事の関係もあり、日を選んで入居したいのですが、やはり購入したら住宅ローンの支払いはまだ入居してない期間も支払わないといけませんか？
希望日は８月なんで少し先なんです。
かといって契約済ませておかないと売れてしまう危険性もあり、悩んでいます。

通常、ローンを組んで住宅を購入する場合ローンの審査や申し込み手続き期間を考慮して、契約から引き渡しまで1ヶ月～1ヶ月半くらいの期間があります。

住宅ローンの支払開始は、引き渡し時が起算日となっておりますので、
契約:6月下旬
引渡(決済):7月末

というスケジュールでお申込を入れてみたらいかがでしょう。
不動産購入で、物件の価格以外にも引渡の時期なども交渉の部類に入りますので、仲介会社に頼んでできるだけご自身に有利なように交渉してもらってください。

また、今住んでいる賃貸住宅の退去連絡を忘れないでください、締結されています賃貸借契約の内容にもよりますが、借主からの途中解約の申し出は1ヶ月ほどの期間が必要となりますので

新築一戸建ての購入を考えており、先日、銀行の事前審査を申し込んだのですが昨年12月に転職をしたせいか事前審査は通りませんでした。

転職に関しては、同職種で前職で取引のあった会社へヘッドハンティングのかたちで再就職しました。
年収は、およそ200万円ほどアップしました。
また、勤務年数は前職が4年6ヶ月で現職が6ヶ月になります。
やはり、転職後すぐの住宅ローンは無理なのでしょうか？

金融機関によって、審査基準が違ってしまいますので一概にはいえませんが、原則、給与所得者の場合、勤続3年以上が条件となっております。

ただし、同業種からのステップアップの転職や、勤続先の規模によっては3ヶ月や1ヶ月の勤務期間でも審査の対象となる場合もありますし、勤務先が発行する「収入見込証明書」というもので対応してくれる場合もございます。

なので、複数の金融機関に事前審査を申し込んでみてください。
またフラット35でも、たとえ勤務期間が1年未満でも審査の対象となりますのであわせてご検討ください。

親が亡くなった際、土地付一個建て中古住宅を兄弟で相続し、3分の１の裏庭部分を兄が、3分の２の住宅付土地部分を私が受け継ぎ、私は現在もそこに居住中です。

今回、兄が自分の持分である3分の１のスペースについて売却を考えているようで、不動産屋に処分を依頼し、先日その不動産屋から私の方で購入する意志があるかどうか打診されました。
私としては現在住んでいる裏庭が第三者の持ちものになってしまうと、住みづらくなるので、購入したいと思っています。
しかし、定年退職後で収入は年金しかなく、銀行でのローンは望めませんが、これまでの貯金と娘に一部援助してもらうことで、何とか不動産仲介業者が提示した金額を支払うことはできそうです。

土地に瑕疵がないことは明白ですし、銀行の抵当権の設定も不要なので、できたら不動産仲介業者を介さずに個人売買という形にして、仲介料を浮かせたいと思っています。

ただし、残念ながら兄弟関係は昔から良好とはいえず、スムーズな話し合いは期待できないので、できれば第三者に間に入ってもらいたいと考えます。

この場合、どういった機関に依頼するのが適切でしょうか。
コスト面で不動産仲介業者の手数料と変わらないようであれば、不動産屋にお願いしようと思います。

不動産の個人間売買は、お互いが納得して取引をされるのでしたら、簡易的な売買契約書があれば大丈夫です。
この場合、土地の名義変更を依頼する司法書士にでもお願いすれば数万円といったレベルで作成はしてくれると思われます。(司法書士によってお値段はかわりますのでご了承ください)

ただし、ご質問にもありますように契約に関してなんらかのご不安があるようでしたら、間に不動産仲介会社を入れた方がいいでしょう。仲介手数料は売買価格が400万円以上でしたら、売買価格の「3%+6万円の消費税」となります。

仲介手数料を払ってでも、スムースにお取引をされたいのでしたら、仲介会社を間に入れた方がいいでしょうし、余計な費用を掛けたくないのでしたら、納得されるまでご自身たちでお話合いをされた方が良いかと思われます。
(今回、ご説明した仲介手数料の算出方法はあくまでも上限金額となっています。仲介会社との交渉によっては値引きすることも可能です)

注文建築でマイホームを建てようと土地を全額自己資金で購入しました。

建物はハウスメーカーで建てて、建築費用に住宅ローンをあてる予定でしたが、注文住宅で建築する場合に着手金や中間金でお金がいることを初めて知りました。

今後の金利上昇が不安なのでフラット３５で借りる予定なのですが、フラットは完成してからじゃないと融資されないので、着手金や中間金等につなぎ融資が必要とハウスメーカーの担当者に言われ、提携のスルガ銀行に申し込んだのですが、金利をみてびっくりです。4.25％もします。また、融資手数料として105,000円も掛かるそうです。

なぎ融資の金利、手数料はこのように高いものなのでしょうか?
また、つなぎ融資は、フラット35と提携しているところではないとダメなのでしょうか?

つなぎ融資の金利・手数料は往々にして高く設定されています。
特に、フラット35と提携している金融機関で借りる必要はないですが、融資してくれる金融機関が少ないのが現状です。

住宅ローンの審査基準は、金融機関ごとによって違ってきますので何とも言えません。
フラット35にどうしてもこだわらなくていいのでしたら、フラット35と同じように全期間固定の住宅ローンで、建物の90%までは完成までに分割実行してくれる金融機関もございます。(ただし、保証料が別途かかってしまいますが)

先日、購入した土地に住宅を建築しようとしたら、重要文化財包蔵地に隣接していることが発覚し、調査のため着工が遅れてしまいました。
不動産会社の仲介により購入した土地なのですが、重要事項説明書の中には、重要文化財包蔵地に隣接している土地という説明がありませんでした。これは、重要事項説明書における告知義務は無いのでしょうか？
もし告知義務が無いのであれば、調査しないで購入した私に責任があるので仕方がないのですが、告知義務があるのであれば、高い仲介手数料を払ったことが馬鹿らしく思えてなりません。

宅建業法の35条「重要事項の説明」に、契約前の重要事項説明時に告知しなければ内容が定められており、その中に「その他の法令に基づく制限」という条文があり、今回はこれに該当する可能性があります。

また、仲介会社ではなく、売主が埋蔵文化財包蔵地に指定されていたかどうかを事前に知っていたかということも問題になります。

埋蔵文化財包蔵地に指定されていたために工期が遅れ、余計な費用がかかった場合には、損害賠償できる可能性がございますので、まずは県庁の住宅局に相談されてみてください。

今週末に新築マンションの売買契約をする予定でした。

その旨を両親に話したところ援助できるかもしれないが、しばらく（１ヶ月ほど）待ってほしいと言われました。

やはり、住宅ローンの借り入れを減らしたいので、両親の融資の話を聞いてから契約をしたいと思うのですが、売買契約の日を延長したいのですができるのでしょうか？一旦白紙に戻ってしまうのでしょうか？

また、現在、事前審査が通っていますが、もし１か月後に契約となると事前審査はやり直しとなるのでしょうか

売買契約の日程を延長できるかどうかは、売主次第になります。
購入申し込み(契約前)の段階では、買主は理由の如何を問わず契約をキャンセルできてしまうので1ヶ月も先の契約だと物件を押さえておくのは売主にとって相当なリスクが生じるので、一度、白紙に戻されるでしょう。

また、その場合の事前審査ですが、金融機関によって取り扱いは異なりますが、ほとんどの金融機関では事前審査のやり直しとなる可能性があります。

また、ご両親の援助がなくても購入した意思がおありでしたら、、もう一つの手段として、引き渡しの時期を若干遅らせてもらうという方法もあります。(ご両親の援助資金の準備ができる時期以降に決済の時期をずらす)

引き渡しまでに、ご両親からの援助が確定したら、覚書で契約者の変更(追加)をお願いをするか相続時精算課税制度などを利用して自己資金とし、金融機関の融資も減額してもらうのです。
(住宅ローンの融資額が減る分には、再審査の必要性がないので)

ただし、この方法は親御様の援助がなくても必ず購入することが前提となりますので、購入の意思が固まっていないようでしたら実行はされないでください。

平成２０年１２月３１日で住宅ローン控除が廃止となるようですが、この日までに実際に居住しなければならないのでしょうか？それとも住民票を移動するだけでいいのでしょうか？

住宅ローン控除の適用条件は、実際にそこに居住しているかどうかになります。
逆にいえば、居住さえしていれば住民票の移動はその後でもいいことになります。

詳しいことは所轄の税務署にご確認ください。

注文建築でマイホームを建てる予定で、先日土地を購入しました。
土地の名義が私(妻)100%です。

「建物の名義が夫100%の場合」又は「建物の名義が夫と私5:5の場合」で住宅ローンの控除額はどのように変わるのでしょうか？

それにより借り入れ金額を決定しようと思っています。

また、住宅ローン控除の他にも、固定資産税などでの支払額を考えた時や、その他の今後のことから、建物の名義割合をどうするのが一番賢いでしょうか？(土地名義は私100%として)
希望だけを言うと、建物の債務割合は、可能な限り主人に持たせたいと思っております。

住宅ローン控除は、居住用の建物を購入した場合の融資に対する特例になりますので、建物部分を所有していないで土地だけの場合には住宅ローン控除の適用は受けられません。

その為、奥さまも建物の持ち分を持つようにされてください。

住宅ローン控除の額は、その年の所得税額か20万円(または12万円)のどちらか低い方を限度に、その年の年末時点の借入残高の1%(または0.5%)が還付されることになりますので、ご家庭の所得状況によって控除できる額は異なってきます。

また、固定資産税は所有者の持ち分によって案分するだけで総額はかわりませんので、持ち分をどのようにされても変わりません。